İŞLETME PROJESİ

634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUN'UNA GÖRE;

İŞLETME PROJESİ KAT MÜLKİYETİ BİRLİĞİNİN BÜTÇESİ’DİR.

İşletme Projesi Sitenin veya apartmanın bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösteren bir belgedir.

Burada avans olarak tanımlanan ödemenin uygulamada karşılığı aidattır. Aidatın doğru tespit edilmesi için işletme projesinin yapılması gerekir.

Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici (veya Yönetim Kurulu) gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. (KMK. Md.37) Bu projede özellikle aşağıdaki konular gösterilir.

Personel Giderleri,

Ortak Alan Enerji Giderleri, ( Elektrik, Doğalgaz, Su vb. )

Ana gayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakımı, korunma ve işletme giderleri.

Ana gayrimenkul sigortalı ise yıllık sigorta primi,

Beklenmedik ve acil işler giderleri.

Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler için yıllık giderler.

KMK. Md. 20 ye göre Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça,

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderleri ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

İşletme Projesinin Yapılması

İşletme projesi, Sitenin veya Apartmanın Gelecek yıl için gelir ve giderlerinin tahmin edildiği bir ön bütçe niteliğindedir. Kat maliklerine tebliğ edilir. Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeksizin o kat malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini aldıktan 7 gün içinde itiraz etmez ise işletme projesini kabul etmiş sayılır ve yönetici (veya Yönetim Kurulu) hukuken borcu takip edebilir hale gelir.

Kabul edilen İşletme Projesinde;

A- Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.

B- Tüm giderlerden her kat malikine, bu kanunun 20.maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.

C- Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir; gerekirse yeni proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

İşletme Projesi Yaparken Dikkat Edilecekler

1. Bir önceki ve bulunulan dönemin Ön görülen ve Gerçekleşen giderlerini mümkün mertebe detaylandırarak inceleyin.

2. İşletme projelerinin %70 oranındaki bölümünün personel Giderleri olduğunu dikkate alınız.

Personel zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak belirleyin. Hizmet alımları yapılacak ise mutlaka farklı firmalardan fiyat teklifleri isteyin. Emekli olacaklar için kıdem tazminatlarını dikkate alın. *(Bknz 1)

3. Bir önceki ve bulunulan dönemin Özellikle Enerji tüketim Giderlerini ( Elektrik, Doğalgaz, Su vb. ) sarf edilen değerleri üzerinden değerlendirip enflasyonu dikkate alarak birim fiyatları ile çarparak projeye yansıtın. *(Bknz 1)

4. Site veya Apartman sakinlerinden tekrar tekrar para istememek için umulmadık giderler için % 15 gibi bir değerde ek bütçe ekleyin.

5. Site veya Apartman sakinlerinin çoğunluğunun itiraz edeceği Lüks Projelerden kaçının.

6. Yıllık işletme projesinin dışında Site veya Apartmanınıza 10 yıllık bir bakım ve onarım MASTER-PLANI yapın (dış cephenizi yenileteceğiniz, çatınızı aktaracağınız, gibi) büyük ve masraflı kalemleri önceliklerini belirleyerek yıllara yayınız. Dolayısı ile bakım fonları kurmak Kat Maliklerine ve Sakinlerine ek yük getirmeyecektir.

7. Zamanında yapılan küçük bakım ve onarımların büyük masrafları önleyeceğini unutmayınız.

8. Lüks veya değişiklik niteliğindeki proje kalemlerini çoğunluk sağlasanız dahi tek bir dairenin itirazı halinde dahi yapamayacağınızı göz ardı etmeyiniz.

9. Projeyi taahhütlü mektup veya imza karşılığında vermeniz gerekmektedir. Şayet bir dairenin birden fazla sahibi varsa her birine ulaştırmanız gerekir.

10. Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme projesine itiraz hukuken kabul değildir.

11. Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması şarttır.

12. Yönetici (veya Yönetim Kurulu) tarafından yapılan işletme projesi tebliğ üzerine itiraz olmamışsa kesinleşir

(Bknz-1)

Mevcut durumunuzu analiz ediniz; asgari ücrete 2023 Ocak ayında %54,6 oranında Temmuz 2023 te ise %34 zam yapıldığı için, bütçelerin büyük çoğunluğunu personel giderleri oluşturmuştur. Dışarıdan alınan Güvenlik, Temizlik, havuz bakımı, kamera bakımı, kimyasal, sarf malzeme, kazan bakımı, yangın tüplerinin dolumu, vb. yüzlerce kalemdeki giderleri aynı oranda artırmaktadır. Ayrıca yıllık bakımlar ve arıza onarımları esnasında çıkabilecek dövize endeksli yedek parça, sarf malzeme teminlerinde de döviz artışlarından kaynaklı ek maliyetler ortaya çıkmaktadır. Enerji giderleri (elektrik, doğalgaz) yıl içerisinde zamlanırsa ki muhtemel bir olasılık, asgari ücrete yapılacak bir zam sene başında öngördüğümüz giderlerde artış meydana getirecektir.

Özellikle 2022 yılında Enerji Tüketim Birim Fiyatlarında ( Elektrik, Doğalgaz, Su vb. ) gerçekleşen artışlar nedeni ile gelen tepkiler üzerine 2023 yılında Enerji Tüketim Birim Fiyatlarında kademeli ve kısmi indirimler yapıldı.

İşletme Projelerinde Enerji Tüketim giderlerinde ( Elektrik, Doğalgaz, Su vb. ) 2 Ayrı Tahakkuk Yöntemi Tercih edilmektedir.

1. Tercih İşletme Projesi içinde Tahakkuk edilmesi,

2. Tercih İşletme Projesi dışında Tahakkuk edilmesi,

1. Tercihte, Bir önceki dönemde gerçekleşen tüketim değerleri üzerinden değerlendirme yapılarak ve enflasyon dikkate alınarak İşletme projesi içinde Tahakkuk edilmesi,

2. Tercihte ise Gelen Enerji Tüketim faturalarının İşletme Projesinde belirlenen Avans (Aidat) tutarı dışında ayrıca tahakkuk edilmesi,

Sitenin veya Apartmanın Genel durumu dikkate alınarak bu tahakkuklardan hangisinin Site veya Apartmanın faydasına olacağı çok iyi belirlenmelidir.