Apartman ve Sitelerde Aidat

Bu yazımızda 10line Yönetim olarak Apartman ve Sitelerde mitolojik değil zorunlu bir ödeme kalemi olan aidat konusunu ele alacağız.

Aidat Nedir?

Sanayi devriminden sonra insanlar kırsal yaşamdan kentsel yaşama geçiş sağlamıştır. Günümüzde bile hala insanlar köylerden kentlere göç etmektedirler. Kırsal yaşamın aksine kentlerde, toplu yaşama alışkanlığı gelişmiştir. Artan konut ihtiyacını karşılayabilmek için çok katlı ve toplu şekilde bulunan binalar yapılmaya başlanmıştır. Bu şekilde apartman ve site kültürü oluşmuştur. İnsanlar barınma ihtiyaçlarını, kentlerde genellikle bu apartman ve sitelere yerleşerek gidermektedirler.

Bunun yanında iş yerleri için de insanlar genellikle apartman dairelerini tercih etmektedirler. Bu şekilde bir arada bulunan insanlar, bazı ortak kullanım alanlarına sahiptirler. Bu alanların güvenliği, bakımı, geliştirilmesi, elektrik, su vb. giderleri için toplanan ve genelde aylık bazda alınan ücrete aidat denmektedir. Kısaca Aidat, toplu yaşama düzenin yarattığı ortak giderlerin karşılanması için aylık olarak alınan ücrettir. Ana gayrimenkulün genel giderlerini karşılamak amacıyla toplanan aidat tutarlarından malik ve kiracı birlikte sorumludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 ve 39. maddelerinde; apartman ve site yönetimlerinin yükümlülükleri detaylıca açıklanmıştır. Kanunda her ne kadar aidat ödeme yükümlülüğü açıklanırken, “malik” kelimesi kullanılmış olsa da aidat ödemesinde yalnızca malik sorumlu değildir. Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü de Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’de hüküm altına alınmıştır.

Aidat Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20’de;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

şeklinde açıklanmış olup kanun maddesinde de açıkça belirtildiği üzere, kişi ortak alanları kullanmak istemediği, ihtiyaç duymadığı gerekçesi ile aidat giderlerini ödemekten kaçınamaz. Aidat ödemeleri elden yapılabileceği gibi (tavsiye etmiyoruz) tavsiye edildiği şekilde yalnızca aidat ödemelerinin toplanması için açılan bir banka hesabına havale yapılarak toplanabilmektedir. Görev tanımının içerisinde aidat tahsili de mevcut olan site/apartman/iş merkezi yöneticisinin tahsil edilen aidat miktarın içeriğini ne için ne miktarda ödendiği konut sakinlerine açıklama yükümlülüğü bulunmaktadır.

Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu madde 39’da;

“Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”

şeklinde açıklanmıştır. İşbu kanun hükmü uyarınca; yönetici tüm hesapları yaparken şeffaf olmalı, gelir ve gider kalemlerini detaylıca aidat ödemekle yükümlü maliklere ve kiracılara bildirmelidir.

Aidat Ödeme Yükümlülüğü

Kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte ödeme yükümlülüğü maliktedir, taşınmazın maliki kim ise aidat ödemeye yükümlü kişi maliktir. Malikin aidat ödeme yükümlülüğü konutu kullanıp kullanmamasına bağlı değildir, malik kullanılmıyor ve boş vaziyette duruyor olsa dahi malik aidat ödemekle yükümlüdür

Taşınmaz malikinin konutu kiraya vermesi halinde ise aidat ödeme yükümlülüğünün akıbeti Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’de düzenlenmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22;

“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.”

Bahsi geçen kanun maddesi uyarınca müteselsil sorumluluktan bahsedilebilir. Müteselsil sorumluluk; birden fazla kişinin borç ve zararın tamamının ödenmesinden tek başına ve zincirleme biçimde sorumlu olmasıdır. Müteselsil sorumluluğun söz konusu olduğu durumlarda her borçlu borcun bir kısmından değil tamamından sorumludur. Aidat ödemeleri hususunda malik ve kiracı müteselsilen sorumlu olup aidatın ödenmemesi halinde ödeme her iki taraftan da talep edilebilir.

Mirasçılık halinde durumun akıbetini açıklamakta da fayda olduğunu düşünmekteyiz. Murisin vasiyetname düzenlememesi ve mirasçıların mal paylaşımı hususunda anlaşamamaları genellikle karşılaşılan durumlardandır. Bu durumda mirasçılar eşya üzerinde el birliğiyle mülkiyete haiz olacaklardır. Dolayısıyla mirasçılar aidat borcu konusunda da müştereken sorumlu tutulacaktır.

Aidatın Belirlenmesi

Konut yada işyeri, site yahut apartman fark etmeksizin aidat ücretlerinin belirlenmesi hususunda esas alınan nokta işletme projesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi yapıda işletme projesi kapsamında Anagayrimenkulün 1 yıllık gelir ve giderleri hesaplanır ve buna göre bir bütçe belirlenir. Belirlenen bütçeye göre kat malikleri kurulu yahut yönetim tarafından aidat miktarı belirlenmiş olur.

Aidatın belirlenmesi hususunda ise aidat hesaplanacak site yahut apartmanın giderleri doğru şekilde tespit edilir. Tespit edilen bütçe, işletme projesinin temelini oluşturur. İşletme projesi tamamlandıktan sonra aidat ödemelerinin nasıl dağıtılacağına sitenin yahut apartmanın yönetim planına bakılarak karar verilir. Aidat ödemesi dağılımı iki şekilde olabilmektedir. Bunlar; metrekare hesabına göre ve arsa payı oranına göre olmak üzere ikiye ayrılır.

Aidat ödemesi dağılımına geçmeden önce aidat miktarının hesaplanmasını kısaca açıklamak gerekirse aidat hesaplaması aylık ve yıllık olarak hesaplama yapılabilir. Aylık hesaplama da tüm giderlerin aylık masrafı ayrı kalemler halinde toplanır ve dağılım bu hesaplamaya göre yapılır. Yıllık toplamda ise her ayın özel olarak masraf kalemleri ayrılarak 12 ile çarpılarak bulunur. Bu iki hesaplama yöntemi kullanılarak aidat hesaplaması yapılabilmektedir.

Aidatın Metrekareye Göre Belirlenmesi

Metrekareye göre aidat dağılımı yapılırken öncelikle aylık veya yıllık hesaplama fark etmeksizin hesaplama yapılır ve bulunan sonuç her bir bağımsız bölümün metrekaresine göre dağıtılır. Formül şeklinde açıklamak gerekirse;

• Aidat Dağılımı = Yıllık Toplam Gider / Toplam Metrekare

şeklindedir. Örneğin yıllık toplam aidat 28.800 TL ise ve tüm alan 2.000 m2 ise sonucu 14,40 TL/m2 buluruz. Bu demek olur ki her dairenin m2’si 14,40 TL ile çarpılır yıllık aidat ücreti bulunur, çıkan sonucun 12’ye bölünmesi ile aylık aidat hesaplanmış olur.

Aidat Bedelinin Arsa Payına Göre Belirlenmesi

Arsa payı oranına göre aidat dağılımında ise 20 konutun katılması gereken ortak giderler toplamını 15.000 TL olduğunu düşünürsek ve toplam 500 arsa payı olduğunu düşünürsek tek bir arsa payına düşen aidat bedeli 30 TL olur. Bu demek oluyor ki 1 arsa payına düşen aidat bedeli 30 TL’dir. Bu durumda arsa payı ile 30’un çarpılması sonucu bulunacak sonuç ödenmesi gereken aidat tutarıdır.

İşletme Projesinin Hazırlanışı ve Bildirimi

İşletme projesini hazırlanması kat malikleri kurulunun görev alanındadır. Görevin yerine getirilmemesi halinde ise işletme projesi yönetim kurulu tarafından üstlenilir. Her husus hesaplanarak, dikkatle hazırlanan işletme projesi herhangi bir uyuşmazlık olması halinde dava sürecinde önemli delil niteliğine sahiptir. Bu sebeple her husus göz önünde bulundurulup özenle hazırlanmalı ve onaylanmalıdır. İşbu projeden tüm kat maliklerinin haberdar olması gerekmektedir.

Beklenmedik bir masraf kaleminin oluşması oldukça muhtemel bir durumdur. Bu durumda ise belirlenmiş bütçeyi tekrar hazırlamak ve durumu kat maliklerine izah etmek zorlu olacağından aidat miktarının esnek tutulması uyuşmazlıkların önüne geçebilmektedir.

Site yönetimlerinde ise aidat belirleme prosedürü daha farklıdır. Şayet işletme projesi kat malikleri kurulu tarafından hazırlanmış ise; proje kesinleşmiş sayılacaktır. Fakat projenin yönetim tarafından hazırlanması halinde kat malikleri ve ortak alanlardan faydalananlara tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kişiye tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edilmemesi halinde proje kesinleşecektir.

İtirazın varlığı halinde ise kat malikleri kurulu itirazları değerlendirecek ve bir karar verilecektir. Gerekli görülmesi halinde yeni bir proje hazırlanması da mümkündür. Kat malikleri kararının iptali için mahkemeye başvurulabilir. İşbu iptal talebi için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Aidatın Ödenmemesi

Aidatın ödenmemesi halinde ödemeyen kişiye karşı icra takibi başlatılabileceği gibi dava da açılabilmektedir. Aynı şekilde intifa hakkı sahipleri de dava açma ve takip başlatma yetkisine sahiptir. Ödenmeyen aidatlar için geciken günler için Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince aylık %5 gecikme tazminatı işleyecektir. İcra takibi başlatılırken ise ilamsız icra takibi başlatılırken takip talebine kat malikleri kurulu kararı eklenebileceği gibi eklenmeden de takip başlatılabilmektedir. Aidatı ödememekte direnen kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25’te yer alan;

“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.”

hükmü gereğince kat mülkiyeti hakkını devretme mecburiyetinde kalabilir. Ödenmeyen aidat ücretinin takibe yahut davaya konu edilebilmesi için 5 yıllık zamanaşımı söz konusudur. 5 yılın geçmesinin ardından ödenmemiş aidat sebebiyle dava açılamaz yahut takip başlatılamaz.

Aidat borcunu ödemeyen kiracı için ise Türk Borçlar Kanunu madde 315 kapsamında kiracının temerrüdü halinde sözleşmenin feshedilebileceği işlenmiştir. Fakat kiracının temerrüde düşmesi yalnızca kira bedelini ödememesi halinde değil yan giderlerin de ödenmemesi halinde de söz konusu olur. Türk Borçlar Kanunu madde 315;

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Aidat ücreti TBK’ya göre yan gider statüsündedir. Bu kapsamda aidat borcu ödemeyen kiracıya ev sahibi TBK madde 315 gereğinde tahliye talep edebilmektedir. Fakat ev sahibinin tahliye yoluna gidebilmesi için aidat borçlarını ödemesi gerekmektedir.